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1-4月全国房地产数据点评:市场稳中有落 房价上涨抬头 企业资金压力偏大
 2018-05-16  出处:国信房地产信息网  作者:国家信息中心信息化和产业发展部  

2018年1-4月,全国房地产市场整体保持平稳下行态势。房地产开发投资保持平稳,企业资金来源增速继续放缓,房屋新开工面积和销售增速均出现较明显回落,土地购置意愿下降,房地产平均销售价格涨幅有所上升。

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与上年同期(2017年1-4月)相比,房地产开发投资增速提高1个百分点,平均房价涨幅提高3.8个百分点,其余各项指标均出现不同程度的回落,尤其是企业资金来源、房屋竣工面积、销售面积、销售额、土地购置面积等指标降幅较大,增速回落幅度基本超过10个百分点。

与上月(2018年1-3月)相比,房地产开发投资、个人按揭贷款、商品房施工面积等指标增速基本平稳,变化幅度在0.1个百分点以内;企业资金来源、新开工面积、商品房销售面积、土地购置面积等指标增速回落幅度超过1个百分点以上,市场下行的特征较为明显;商品房平均销售价格上涨7.36,涨幅上升1.1个百分点,房价再现抬头迹象。

具体来看,当前房地产市场呈现以下五个特征:

1.房地产投资增速平稳,但投资“虚火”不减,中东部地区贡献较大

2018年1-4月,全国房地产开发投资30592亿元,同比增长10.3%,增速与2017年同期相比,加快1.0个百分点,与上月相比基本持平。

在房地产开发投资增速加快的背后,“虚火”旺盛,土地购置费是投资加快的根本原因。根据“国家信息中心宏观经济与房地产研究组”的测算,2018年1-3月,土地购置费的增长对同期房地产开发投资的贡献率达到105.3%,为房地产开发增速贡献了10.9个百分点,建筑安装工程的贡献率为-6%,拉低投资增速0.6个百分点,设备工器具购置的贡献率为1.6%。如果剔除土地购置费对房地产开发投资增速的影响,房地产开发投资实际已出现负增长。

在房地产开发投资增速保持较快增长的同时,不同房屋类型、不同区域的投资则出现了迥异的走势特征。从房屋类型看,商业营业用房和办公楼投资分别下降5.1%和7.8%,其中4月份当月更是分别同比下降16.4%和10.6%,表明在资金来源收紧的前提下,商办地产首先受到冲击。从区域看,中东部地区投资增长较快,是维持房地产投资平稳增长的主力军,分别增长11.3和14.8个百分点,东北地区开始发力,当月同比增长达24.5%。

2.资金来源增速继续回落,国内贷款出现负增长,个人住房按揭降幅有所收窄

2018年1-4月,房地产开发企业本年资金来源达48192亿元,同比增长2.1%,增幅比2017年1-3月减慢1个百分点。

分渠道看,国内贷款当月出现较大幅度下降,企业自筹资金增速有所增长,定金及预收款当月也仅增长0.6%,个人按揭贷款降幅有所收窄。从当前房地产形势和外部政策环境来看,未来房地产企业资金来源将面临较大压力。

3.土地购置面积再次由正转负,新开工面积增速波动明显

2018年1-4月,房地产开发企业土地购置面积为5412万平方米,同比下降2.1%,增速与2017年的两位数增速相比出现较大反差。但其背后主要是基数的原因,从土地购置面积绝对值上来看,预计2018年土地购置绝对值基本与2017年持平,保持平稳增长。

2018年1-4月,全国商品房新开工面积为25151万平方米,增长7.3%,增速较1-3月回落2.6个百分点。从各月商品房新开工面积增速来看,波动十分明显,基本呈过山车时变化,表明当前市场预期并不稳定。

4.房屋销售面积增幅继续回落,东部地区出现负增长,东北地区增长最快

2018年1-4月,全国商品房实现销售面积42192万平方米,同比增长1.3%,实现销售额36222亿元,同比增长9%,增速较1-3月分别回落2.2和1.4个百分点。

分地区看,中部地区增长最快,西部地区次之,东部地区出现较明显下降,东北地区有增长,但背后仍有隐忧。1-4月,东部地区实现商品房销售面积17442万平方米,同比下降9.4%,在四大区域中增速最慢。中部地区实现销售面积11556万平方米,增长13.1%,增速在所有区域中最快。东北地区实现销售面积1598万平方米,增长2.1%,但增幅较1-3月下降6.4个百分点。从4月份当月数据来看,东部地区和东北地区销售面积均出现负增长。中部地区和西部地区销售增速也较3月份出现较明显回落,体现了当前政策引导下的市场需求变化趋势。

从待售面积看,截至2018年4月末全国商品房待售面积为5.67亿平方米,同比下降16%,连续17个月保持下降,但降幅继续收窄,比上月收窄0.7个百分点。从商品住宅待售面积来看,4月末为2.85亿平方米,同比下降24.5%,连续20个月保持下降。

5、房屋平均房价涨幅有所上升,部分城市房价上涨压力较大

2018年1-4月,全国商品房平均销售价格为8585元/平方米,同比上涨609元,上涨7.6%,涨幅较2017年全年加快2个百分点,较1-3月加快1个百分点,当前房价上涨压力仍大。

从70个大中城市商品住宅价格指数来看,4月份70个大中城市新建商品住宅销售同比价格指数加权平均值为103.4,比上月下降0.2个百分点,但环比价格指数加权平均值为100.4,比上月提高0.1个百分点,有明显的抬头迹象,达到2017年7月以来的新高,房地产调控仍任重道远。

分地区和城市看,城市间保持分化态势,部分三四线城市房价涨幅较高。一线城市房价环比保持低位波动,同比降幅进一步扩大;二线城市同比涨幅连续7个月稳定在103-104之间,但环比涨幅在近两个月出台明显抬头迹象,海口、西安、哈尔滨、重庆等城市4月份环比涨幅超过1%;三四线城市同比涨幅整体均超过一二线城市,部分城市涨幅较高,丹东、三亚、太原、贵阳、金华、烟台、大理等城市新建商品住宅价格环比上涨较快,涨幅超过1%。从同比涨幅来看,哈尔滨、西安、北海、大连、昆明、贵阳、乌鲁木齐、南充等9个城市涨幅居前,从这9个城市的区域分布来看,均位于中西部地区和东北地区,且绝大部分都是省会城市。

近期,全国各地继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松,出台楼市调控政策的城市数量明显增加,政府稳定房价、保持市场平稳健康发展的态势明确。在政策的引导下,预计未来房价上涨的压力会有所缓解,房价涨幅平稳回落。新开工面积和土地购置面积指标增速回落和波动加剧表明当前企业对未来市场走势出现分化,未来有可能保持波动下行。房地产投资增速将保持稳中有落的走势,房地产企业资金来源政策层面较紧,且连续6个月增速低于同期房地产开发投资增速,这也会带动投资增速回落。房屋销售形势在政策的高压下预计仍会保持下行,未来出现负增长将是大概率事件。

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